“此次方案應(yīng)該是目前多個(gè)房地產(chǎn)上市公司融資方案中最好的了�！比涨�，在一個(gè)關(guān)于招商地產(chǎn)定向增發(fā)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)投資者電話(huà)會(huì)議中，國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平如是評(píng)價(jià)。

　　然而，當(dāng)停牌一個(gè)多月的招商地產(chǎn)攜價(jià)值65億元的定增預(yù)案復(fù)牌時(shí)，其股價(jià)卻遭遇了“滑鐵盧”。招商地產(chǎn)董秘劉寧曾公開(kāi)表示，方案本身符合投資者的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，但短期內(nèi)股價(jià)波動(dòng)這么大，可能是因?yàn)橥顿Y者還不太了解，這需要一個(gè)消化的過(guò)程。

　　定增遇冷

　　作為上市房企啟動(dòng)再融資以來(lái)金額最大的一筆定向增發(fā)，招商地產(chǎn)從停牌伊始就備受關(guān)注。

　　8月7日，招商地產(chǎn)發(fā)布停牌公告，稱(chēng)公司正在籌劃發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)事項(xiàng)。由于恰逢房企再融資開(kāi)閘消息傳聞四起，招商地產(chǎn)此舉被市場(chǎng)解讀為反應(yīng)迅速。在招商地產(chǎn)停牌期間，多家上市房企發(fā)布了定增預(yù)案，涉及保障房、經(jīng)適房等多個(gè)領(lǐng)域。除了對(duì)招商地產(chǎn)布局再融資的預(yù)期外，大股東招商局集團(tuán)將把哪塊土地注入上市公司也引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛猜測(cè)。

　　而根據(jù)招商地產(chǎn)日前發(fā)布的公告，其擬以26.92元/股向大股東收購(gòu)深圳蛇口海上世界一期住宅項(xiàng)目及與其配套的女?huà)z廣場(chǎng)土地使用權(quán)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，作價(jià)48.65億元，并擬發(fā)行股份募集配套資金不超過(guò)16.22億元。

　　值得注意的是，其中的海上世界一期住宅項(xiàng)目建筑面積為16萬(wàn)平方米，總地價(jià)為46.8億元。按此計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)3萬(wàn)元/平方米，而目前海上世界片區(qū)在售的高端住宅項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為6萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，就在去年11月，招商地產(chǎn)還以現(xiàn)金形式向大股東購(gòu)買(mǎi)了另一塊位于海上世界片區(qū)的土地，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米。

　　記者致電劉寧，她表示，去年底交易的土地資產(chǎn)的用地規(guī)劃與海上世界一期項(xiàng)目不同，這表現(xiàn)在用地性質(zhì)、地理位置、稀缺性和容積率等多方面，因此不能進(jìn)行直接比較。

　　“方案先要經(jīng)住建部、國(guó)土資源部和國(guó)資委審核，主要審核招商地產(chǎn)之前和目前100多個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況，隨后由證監(jiān)會(huì)審查定增方案，估計(jì)年底前可以全部審查完畢，2014年初完成再融資。”劉寧稱(chēng)，“若項(xiàng)目獲批，公司負(fù)債率下降后將多出40億元的負(fù)債空間�！�

　　承壓跌停

　　然而，招商地產(chǎn)的定增方案令投資者頗為失望，此前備受追捧的前海地塊并未出現(xiàn)在方案中。一位持有招商地產(chǎn)股票的投資者直言：“招商地產(chǎn)跌停很可能是機(jī)構(gòu)拋盤(pán)所為，定增價(jià)為26.92元/股，高于停牌前的股價(jià)，而復(fù)牌后的股價(jià)已經(jīng)低于這一水平�！�

　　平安證券方面認(rèn)為，海上世界一期項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間為2016年，因此本次增發(fā)將首先攤薄招商地產(chǎn)近兩年的業(yè)績(jī)，2016年才開(kāi)始逐步貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，復(fù)牌當(dāng)日，招商地產(chǎn)以27.80元小幅低開(kāi)，開(kāi)盤(pán)后持續(xù)跳水，尾市以25.38元跌停價(jià)報(bào)收;盤(pán)后的交易龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日賣(mài)出席位前五名均為機(jī)構(gòu)席位，累計(jì)拋售3.6億股股票，招商地產(chǎn)當(dāng)日市值蒸發(fā)48.5億元。9月25日，招商地產(chǎn)以24.50元收盤(pán)。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，今年5月，華僑城也以現(xiàn)金購(gòu)入其大股東華僑城集團(tuán)位于深圳某豪宅片區(qū)的土地，樓面地價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊二手房的價(jià)格已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。由于大幅低于市場(chǎng)價(jià)拿地，復(fù)牌后的華僑城股價(jià)大漲。

　　記者查閱相關(guān)公告后發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)今年已在全國(guó)范圍內(nèi)拿下了13塊地，總金額超過(guò)161億元。其中，從7月18日到9月14日，招商地產(chǎn)就斥資103.6億元拿下了7塊地。

　　不過(guò)，大規(guī)模拿地給招商地產(chǎn)帶來(lái)了一定的資金壓力。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2012年和2013年1—6月，招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為509,877.78萬(wàn)元和-127,550.52萬(wàn)元。

　　“招商地產(chǎn)第二季度的資產(chǎn)負(fù)債率是72.69%，如果增發(fā)方案未獲通過(guò)，招商地產(chǎn)將以現(xiàn)金方式收購(gòu)，而這會(huì)使其今年期末的凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%左右，負(fù)債壓力加大�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士直言。

　　機(jī)構(gòu)看多

　　盡管股價(jià)表現(xiàn)欠佳，投資者普遍看空此次定增，但仍有多家機(jī)構(gòu)對(duì)招商地產(chǎn)做出了“增持”或“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟認(rèn)為，招商地產(chǎn)此次購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)旨在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，做大做強(qiáng)主業(yè)。

　　“注入項(xiàng)目?jī)r(jià)格合理，盈利前景較好，方案獲批概率較大，股本攤薄成本較小。”申銀萬(wàn)國(guó)分析師韓思怡表示，“此次注入的資產(chǎn)為大股東所持有的海上世界片區(qū)的剩余土地資源，因而符合證監(jiān)會(huì)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、減少關(guān)聯(lián)交易、做大做強(qiáng)企業(yè)的政策導(dǎo)向，獲批概率較大。按項(xiàng)目售價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)將為公司增加可售貨值約127億元，其中海上世界項(xiàng)目的毛利率將在45%左右，凈利率在20%左右。從總體看，此次注入的項(xiàng)目可能會(huì)為招商地產(chǎn)帶來(lái)凈利潤(rùn)25.9億元�！�

　　“截至8月底，招商地產(chǎn)的銷(xiāo)售額約為260億元，9月是其推盤(pán)高峰期，同時(shí)市場(chǎng)也將迎來(lái)傳統(tǒng)的‘金九’旺季，公司全年有望完成430億元銷(xiāo)售額。此次在資本市場(chǎng)募集65億元將釋放公司的整體融資空間，預(yù)計(jì)可以盤(pán)活100億元資金，用于新項(xiàng)目投資。”樂(lè)加棟說(shuō)。

　　韓思怡還表示，若此次資產(chǎn)注入及配套融資成功，一方面意味著為大股東以后其他資源的注入打開(kāi)了通道;另一方面，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率將從年中的72.7%降至68.8%，從而增強(qiáng)其債權(quán)融資能力和拿地?cái)U(kuò)張能力。

　　劉寧則強(qiáng)調(diào)，此次定增將開(kāi)拓出一條兼并、重組、再發(fā)展的房地產(chǎn)商發(fā)展道路，目前大股東正在梳理旗下公路、碼頭等土地資產(chǎn)。若此次招商地產(chǎn)能夠順利開(kāi)發(fā)現(xiàn)有區(qū)域，下一步大股東會(huì)考慮繼續(xù)讓招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。